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釋字709號解釋於102年4月26日宣告都市更新條例(下稱「都更條例」)部分條文違憲,大法官並於解釋文中諭知相關機關,應於解釋公布之日起一年內,依解釋意旨檢討修正相關規定。但是,至今已超過三年了,都更條例的修法仍未完成。據報導,近日行政院正準備向立法院提出都更條例修正草案,除了被宣告違憲的規定外,其他部分亦將有大幅度修正。

為了落實都更條例所追求的公共利益,並盡可能兼顧各方權益,建議都更條例修法除了回應釋字709號解釋所提出有關正當行政程序等要求之外,亦應同時考慮以下面向:

一、建立專業諮詢機制及溝通協調平台:

對於決定是否參與及如何參與都更的民眾而言,不能只是「形式上」保障其享有知悉相關資訊及適時陳述意見的權利,更重要的是,應考量都更所涉及的專業領域廣泛,而且民眾往往欠缺都更經驗,為了彌補專業和經驗上的不足,地方政府應建立專業諮詢機制,讓民眾可以在都更過程中,清楚知悉每一個環節所要注意的事項,這比民眾在不甚清楚的情況下先出具同意書,之後再由審議會把關,甚至等到發生爭議後再透過訴訟途徑解決,更為重要。此外,在都更審議過程中,由政府主導建立實施者與民眾的溝通平台,在資訊對稱的情況下進行對話和協調,更可消除民眾對於都更的誤解或疑慮,對於推動都更亦有相當助益。

二、給予平等的租稅優惠:

稅捐減免和容積獎勵是都更的兩大經濟誘因,但依現行都更條例第46條第3款規定:「依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅百分之四十」,將租稅減免的獎勵對象侷限在透過「權利變換」方式辦理者才能享有。換言之,即使採取百分之百的「協議合建」方式實施都更,困難度及所耗費的心力絕不亞於透過「權利變換」方式為之,但在現行規定下卻不能享有相同的租稅優惠,才會導致實務上發生俗稱的「真協議、假權變」,亦即縱使地主和實施者已經簽定了「協議合建」契約,但均會在契約內載明,本協議合建案為取得稅捐優惠,同意以「權利變換」方式實施,然後再由實施者依「權利變換」方式辦理相關程序。然而,既然「協議合建」和「權利變換」對於推動都更的貢獻程度並無不同,而且百分之百的協議合建,正好代表已充分整合各種不同的意見,給予租稅優惠不僅能達到鼓勵整合的效果,亦可杜絕實務上繼續存在「真協議、假權變」的現象。

三、容積獎勵宜因地制宜:

容積獎勵的多寡直接涉及民眾及實施者更新完成後建物的量體,進而牽動更新後可分配的房地面積,與民眾及實施者的權益息息相關。考量監察院曾於99年11月3日,針對「縣市政府以提高容積率、增設各種獎勵容積方式,滿足各方需求,中央主管機關控管工具不足,難以有效管理」提出糾正案,為了杜絕爭議,容積獎勵可由中央主管機關統一訂定項目及上限,但仍然可在適當範圍內,藉由「明確授權」及「核准制度」的雙重控管方式,讓地方政府可享有較多的容積獎勵空間,以因應實際需要並彈性運用。之所以強調「因地制宜」,乃是因為各縣市辦理都更的實際需求都不相同,而且縱使是同一縣市,亦有可能針對部分房價偏低,但確有辦理都更需求的地區,適當提高容積獎勵之必要,讓都更不是只存在高房價的精華地區。

四、加強不同意戶的訴訟權保障及兼顧都更推動時程:

不同意戶的訴訟權利當然應予以保障,但都更案件亦涉及數十戶或上百戶的同意戶及實施者的權利,爭議延宕過久,對於任何一方都是傷害,因此宜明定都更行政訴訟的審理結案期間,並配合增加法院的需求人力,讓案件可以在最短時間內透過公正的司法途徑,發揮定紛止爭的效果。

五、能否撤回同意書應有明確判斷標準

都更案件在審議後,倘認為有重大調整而要求重新公展,因為可能導致撤銷同意書的情形,所以應明確定義何謂「重大」調整,且判斷標準應盡可能客觀化及合理化,讓住戶及實施者都能有所依憑,並避免稍有異動即動輒要求重新公展,不但擾民亦耗損行政資源。

六、建立明確審議原則:

審議會的功能是為都更案把關,但對於每件都更案的容積獎勵和共同負擔的提列,審議會往往會有不同的判斷結果,導致住戶和實施者之間時常產生不必要的誤會。如能建立明確的審議原則,例如審議會僅就「有無違法」嚴格把關,但如果是屬於法律許可範圍內,則除非有「顯然不當」的情形外,即可適當尊重實施者的規劃方案,如此不僅可加速都更案的審議時程,亦可減輕委員的審理負擔及心理壓力。

熟悉都更實務者皆知個人小額信貸比較台中快速借錢,唯有獲得民眾信賴的都更制度,才能在實務上真正發揮成效,都更條例的修法應以贏得民眾信賴為基礎,並且兼顧各方權益,否則都更條例的修法,反將成為都更的絆腳石。

*作者為理律法律事務所律師

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